הסכם השכירות הינו ההסכם הנפוץ ביותר בתחום הנדל"ן.
כולנו נתקלנו לא פעם במהלך חיינו, בין אם כשוכרים ובין אם כמשכירים, בצורך לחתום על הסכם שכירות.
אולי דווקא בשל היותו הסכם שכיח ונגיש, אשר עובר מיד ליד, אנשים רבים נוטים לזלזל בו ולחתום עליו מבלי להתעמק בסעיפיו, וזאת ללא שום ייעוץ מקצועי מעורך דין, אשר יתאים את סעיפיו לאותה עסקת שכירות ספציפית.
לא פעם נתקלתי בלקוחות אשר פנו אליי לאחר שהורידו הסכם שכירות מהאינטרנט, או ששחזרו איזה הסכם שכירות ישן ששימש אותם בדירה אחרת אל מול שוכר אחר. בכל אותם פעמים, הבינו הלקוחות, בדיעבד כמובן, כי כל עסקה היא שונה, ומעטים המקרים בהם ניתן לגלגל את אותו הסכם שכירות מדירה לדירה ומשוכר ושוכר, וביקשו כי אנסח עבורם הסכם שכירות מותאם אישית לצרכיהם ולצרכי השוכר.
במאמר זה אסקור בפניכם בקצרה את נושאי הליבה, אשר חשוב שיקבלו ביטוי מרכזי ומדויק בכל הסכם שכירות:
- תיקונים במושכר – נושא שעולה בכל עסקת שכירות הינו נושא התיקונים במושכר. חשוב להגדיר באופן מדויק ככל הניתן את נושאי האחריות בתיקונים וליקויים במושכר והזמן הדרוש לתיקונם. חשוב להבדיל בין סוגי הליקויים ולדעת לשייכם לאחריות המשכיר או לאחריות השוכר. לא כדאי להשאיר שטח אפור אשר יצור ויכוחים וחיכוכים בעתיד.
- פרטיכל מסירה – מניסיוני הרב בניהול מאות נכסים בארץ, אני מקפיד על עריכת פרטיכל מסירה מסודר ומתועד עם השוכר. במועד מסירת החזקה, אני עובר עם השוכר ברחבי הדירה ומתעד ביחד עימו את מצב הדירה. בפרטיכל נרשמים כלל הליקויים, החפצים שנשארים במושכר, מצבם, תקינותם, שלמות הקירות, שלמות המרצפות, האם הדירה צבועה ומסויידת וכו'. מטרת הפרטיכל הינה לתעד את מצב הדירה כפי שנמסרה לשוכר, על מנת שהשוכר יידע כיצד עליו להחזיר את הדירה בתום תקופת השכירות.
- בטחונות, בטחונות, בטחונות – לא סתם חזרתי על עצמי 3 פעמים. (בטחונות- סתם למקרה שמישהו פספס). המפתח לראש שקט מצוי בבטחונות אותם ידאג המשכיר לקחת. הבטחונות לא חייבים להיות גבוהים על מנת לישון בשקט. ניתן לקחת בטחונות שפויים אשר משרתים את האינטרס המשותף של שני הצדדים, אך בטוחים ולאחר שנבדקו. לא פעם פונים אליי אנשים שהתמודדו עם הפרת חוזה מול השוכר וביקשו לחלט את הבטחונות אותם לקחו מראש. אז פעם אחת – הסכימו לקבל ערב שנמצא בכלל בהליך של פשיטת רגל מבלי שידעו על כך, פעם שניה – קיבלו שיק ביטחון ישן של שוכר אשר השתמש בשיקים של חשבון בנק שנסגר לפני שנים רבות. פעם שלישית – חתמו עם שוכר אשר חתם בתור חברה בע"מ ללא ערבות אישית של השוכר להסכם השכירות. יש עוד דוגמאות רבות ושונות, אך המשותף לכולן הוא עמידת המשכיר מול שוקט שבורה וניהול הליך משפטי מתיש לצורך עמידה על זכויותיו. (על סוגי הבטוחות המקובלים ארחיב במסגרת מאמר נפרד).
- אופציה בהסכם שכירות – סעיף האופציה הינו סעיף חשוב ונפוץ בהסכמי שכירות רבים. סעיף האופציה משרת אני שני הצדדים, המשכיר והשוכר, ומאפשר יציבות וודאות. אך גם סעיף האופציה חייב שיהיה מנוסח בצורה מדויקת, כך שהאופציה תמיד תהיה מותנית בקיום מספר תנאים החשובים למשכיר ונקבעו מראש בהסכם השכירות. כלומר סעיף האופציה אינו אוטומטי, ועל השוכר לעמוד בתנאים ולקיים את הוראות החוזה על מנת שתתאפשר לו הזכות לממש את האופציה. ניסוח נכון של סעיף האופציה ישמור על זכויות המשכיר וימנע ממנו להמשיך את תקופת השכירות במקרה בו השוכר מפר את הוראות ההסכם.
- התמודדות מול הרשויות – משכירים רבים נוטים להתחמק מנושא הרשויות וזאת בשל הבירוקרטיה הרבה שהתעסקות זו מביאה איתה. ולפעמים בצדק. אך אני רואה נושא זה כחשוב מאוד בכל חתימה על הסכם שכירות. משכירים רבים אינם מקפידים על העברת המונים השונים והארנונה על שם השוכרים, ובסיום השכירות, או במהלכה כאשר השוכר בורח מהדירה, הם מופתעים לנוכח קבלת מכתבי דרישה בתיבת הדואר שלהם לתשלום החובות השונים. חשוב לזכור, הרשויות השונות דואגות לגבות את הסכומים השונים מהאדם הרשום אצלהם כמחזיק בנכס. אם לא דאגתם לדווח אחרת, הרי שאתם הבעלים של הדירה והמחזיקים בפועל.
לסיכום, יש עוד נושאים רבים בהסכם השכירות, חשובים לא פחות, אותם אזכיר במאמרים הבאים, עליהם יש לשים דגש בכל חתימה על הסכם שכירות.
הסכם השכירות הינו הסכם חשוב המלווה אותנו ביום יום, ויכול להיות בעל השלכות ארוכות טווח. על כן אני תמיד ממליץ ללקוחותיי להתייעץ עם עורך דין המתמחה בתחום השכירויות ולשכור שירותי חברת ניהול מקצועית אשר תדאג לקיום מלוא האינטרסים של המשכיר ובשמירה על הנכס במצב הטוב ביותר.
בברכה,
איתי לנקרי, עו"ד
מייסד ומנכ"ל קבוצת לנקרי – ניהול נכסים והשקעות